Pris- og lønændringer i byggeri

Diverse byggemarkeder oplyser i disse dage, at Corona-pandemien, stor global efterspørgsel og øget usikkerhed om udbud påvirker og vil fortsat påvirke byggemarkederne inden for trælast, OSB, krydsfiner og stål, hvorfor der vil være prisstigninger, forlængede leveringstider og risiko for ikke at få alle ønskede materialer på det ønskede tidspunkt.

Entrepriseafdelingen har derfor udarbejdet nedenstående generelle orientering omkring pris- og lønændringer. Det anbefales generelt at byggeriets parter undersøger de konkrete entreprisekontrakter vedrørende adgangen til ændringer i pris er lukket eller ej.

1. Prisændringer m.m. efter de gamle AB-regler

Der er forsat mange entreprisekontrakter, hvor de gamle AB-regler indgår i aftalegrundlaget.

Er en entrepriseaftale indgået på fastprisvilkår – hvad enten den faste pris er en samlet sum eller enhedspriser – følger det af aftalevilkårene, at pris- og lønændringer ikke berettiger til at kræve de aftalte priser reguleret. Dette gælder, hvad enten ændringer er i opadgående eller i nedadgående retninger.

Det er lejlighedsvis gjort gældende, at eksorbitante eller ekstreme prisstigninger kan berettige til forhøjelse af aftalt betaling. Bortset fra en utrykt voldgiftskendelse findes der ikke støtte i retspraksis for et sådant synspunkt. Det er således hovedreglen, at der ikke kan kræves regulering af entreprisesummen som følge af pris- og lønstigninger.

Der kan være aftalt hjemmel i entrepriseaftalen til at regulere entreprisesummen ved pris- og lønændringer, men der foreligger ingen retssædvane for indeksregulering af aftalte priser.

Ofte aftales der reguleringsordninger i entreprisekontrakten i henhold til fastpriscirkulæret, som giver hjemmel til 1) at kræve godtgørelse for ekstraordinære prisstigninger på materialer, såfremt prisstigningen indtræder efter tilbudsafgivelse og inden en aftalt indeksregulering er trådt i kraft (jf. også betingelserne nedenfor under pkt. 2). 2) Indeksregulering for ændringer priser af materialer og lønninger efter fastpriscirkulæret indtræder først 12 måneder efter tilbudsdatoen.

Det skal således undersøges, hvad der er aftalt i den enkelte entreprisekontrakt.

2. Prisændringer m.m. efter de nye AB-regler

Hovedreglen er forsat, at der ikke an kræves regulering af entreprisesummen som følge af pris- og lønstigninger, jf. ovenfor.

Der er imidlertid hjemmel til i AB18 § 35 og ABT 18 § 33 til ekstraordinære reguleringer:

Prisen reguleres, hvis et statsligt indgreb, der er gennemført efter tilbuddets afgivelse, har ført til væsentlig mer- eller mindreudgift og ikke er dækket af anden regulering. Reguleringen sker i henhold til meddelelse fra en statslig styrelse.
Efter § 35 og § 33, stk. 2-7 kan entreprenøren kræve regulering af entreprisesummen som følge af ekstraordinære prisstigninger, såfremt entreprenøren kan godtgøre opfyldelse af syv betingelser, hvor der skal kunne findes dokumenterede opgørelser fra entreprenøren:
- 1) Der skal være tale om en ekstraordinær prisstigning, som overstiger 10 % af prisen på det pågældende materiale på tilbudsdagen, jf. stk. 4. Til denne procent lægges 0,5 % for hver hele måned som er forløbet fra tilbudsdagen til indkøbstidspunktet. Prisstigninger efter indkøbstidspunktet kan ikke medregnes.
- 2) Der skal være en ekstraordinær prisstigning på enten materiale, som i færdig form eller på sædvanlig måde indgår i arbejdet, eller på brændstof, der direkte benyttes til arbejdet. Med færdig form forstås materialer i den form som de indgår i byggeriet i og ikke delmaterialer isoleret, f.eks. bitumen og cement.
- 3) Den ekstraordinære prisstigning må ikke godtgøres som et statsligt indgreb, jf. stk. 1.
- 4) Den ekstraordinære prisstigning skal være indtrådt efter tilbudsdagen og inden aftalt indeksregulering er trådt i kraft. Det er uden betydning, hvornår indkøbet sker, men bestemmelsen omfatter kun ekstraordinære prisstigninger i det første år efter tilbudsdagen (inden indeksregulering træder i kraft).
- 5) Den ekstraordinære prisstigning skal være generelt forekommende i branchen.
- 6) Den ekstraordinære prisstigning skal fremgå af officielt prismateriale eller skal kunne dokumenteres på anden måde, f.eks. meddelelse fra leverandør.
- 7) Der ydes kun godtgørelse, såfremt summen af de beregnede reguleringsbeløb efter stk. 2, udgør mindst 0,5 % af entreprisesummen. Dog ydes der godtgørelse for hele reguleringsbeløbet, og ikke kun den del der overstiger 0,5 %.

Der kan dog være aftalt i den konkrete entreprisekontrakt, at entreprisesummen er fast i hele byggeperioden. Det skal således undersøges, hvad der er aftalt i den enkelte entreprisekontrakt.

3. Forhandling om nye kontrakter

Der er aftalefrihed.

Vi vil dog klart anbefale, at du tænker langsigtet i forbindelse med prissætning og tilbudsgivning til projektsager. For projekter, hvor der er lang tid mellem tilbud og udførsel, kan leveringstider vise sig at være længere end forventet, og priserne kan være steget markant, inden projektet er igangsat eller færdiggjort.