Gå til ejendomsadministration Menu
Menu

Ejendomsselskab vinder principiel sag om et større erstatningskrav for rådgiverfejl

Voldgiftsretten har i en ny principiel kendelse af 26. oktober 2020 fastslået, at et ejendomsselskab kunne gøre et erstatningskrav uden for kontrakt gældende mod en rådgiver for projekteringsfejl vedrørende opførelse af 35 boliger, selvom kravet var forældet efter de første tegninger, men ikke de sidste tegningsrevisioner og selvom rådgiveren var fremkommet med advarsel imod projektændringen. Kendelsen er relevant for såvel entreprenører som tekniske rådgivere.    

Ejendomsselskabet var repræsenteret af advokat Rasmus B. Bylov (rbb@haugaardbraad.dk), advokat Martin Tang (mt@haugaardbraad.dk) og advokatfuldmægtig Jakob Sloth-Odgaard (jso@haugaardbraad.dk) fra Haugaard|Braad Advokatfirmas entrepriseafdeling.

Ansvarsgrundlag
Voldgiftsretten lagde til grund, at det ikke var i overensstemmelse med god projekteringsskik, at vindspærren blev projekteret med vindpap og rådgiveren var derfor erstatningsansvarlig uden for kontrakt overfor ejendomsselskabet uden ansvarsbegrænsninger.

Kendelsen illustrerer i overensstemmelse med TBB 2014.531 (Bobbledæk-sagen) samt TBB 2004.56H, at det alene er tilstrækkeligt for at rette et direkte krav, at der er begået en simpel rådgivningsfejl i modsætning til grov uagtsomhed. Herudover understreger kendelsen, at sædvanlige ansvarsbegrænsninger i ABR, ABT eller i øvrigt ikke finder anvendelse ved direkte krav uden for kontrakt.

Tilstrækkelig advarsel fra rådgiveren?
Rådgiveren havde i sagen påstået ansvarsfritagelse som følge af rådgiveren i et udateret notat, havde advaret mod anvendelse af vindpap, ved at oplyse følgende: ”Har gjort opmærksom på at det var bedre at anvende en Amroc eller eternitplade i stedet for vindpap.”

Voldgiftsretten lagde til grund, at den anførte advarsel ”ikke udgør en tilstrækkelig tydelig advarsel om, at anvendelse af vindpap ikke var en forsvarlig løsning.” 

Kendelsen illustrerer i overensstemmelse med bl.a. U1973.675 H og den gængse litteratur, at en advarsel om en projektændring alene er ansvarsfritagende, hvis rådgiverens advarsel opfylder følgende 3 betingelser: 1) hvad man normalt og traditionelt gør i den pågældende situation, 2) hvorfor rådgiveren i den pågældende situation gør noget andet, og 3) hvilke risici ændringen indebærer. Samme krav gælder entreprenørens ansvarsfritagende advarsler.

Forældelse
Rådgiveren havde i sagen påstået at ejendomsselskabets krav var forældet, som følge af at rådgiverens projekteringsfejl allerede fremgik af en tegning af 25. juni 2007, hvor kravet var forældet, hvis forældelsesfristen blev regnet herfra. Rådgiveren havde dog i sagen udarbejdet en senere revision af pågældende tegninger den 13. februar 2008, hvor samme projekteringsfejl/vindspærre fremgik, som ikke ville medføre forældelse af kravet, hvis forældelsesfristen blev regnet herfra.  

Voldgiftsretten lagde i overensstemmelse med ordlyden af forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 2 til grund, at forældelsesfristen på 10 år for erstatning uden for kontrakt skal regnes fra den skadevoldende handlings ophør, hvor voldgiftsretten i den forbindelse lagde vægt på, at ”tidspunktet for ophøret af den ansvarspådragende rådgivning […] var den 13. februar 2008, da tegningerne af 13. februar 2008 blev udarbejdet.”

Spørgsmålet har ikke tidligere været genstand for prøvelse indenfor entrepriseret. Kendelsen er derfor principiel, da den tager stilling til fra hvilket tidspunkt forældelsesfristen på 10 år for erstatning uden for kontrakt begynder at løbe.

Det har tidligere været opfattelsen, at forældelsesfristen for 10 år for rådgivningsfejl uden for kontrakt skulle begynde at løbe på det tidspunkt, hvor rådgivningsfejlen blev foretaget, dvs. fra den tidligste tegning, hvor en fejl fremgår. Kendelsen fastslår imidlertid, at forældelsesfristens start skal regnes fra tidspunktet for den seneste tegningsrevision, hvor samme fejl optræder.

Kontakt
Har du spørgsmål til den konkrete kendelse eller entrepriseret i øvrigt, er du velkommen til at kontakte vores entrepriseretsafdeling:

Rasmus B. Bylov
Advokat og partner (H)
Mail: rbb@haugaardbraad.dk
Telefon: +45 51 25 55 75

 

Martin Tang
Advokat
Mail: mt@haugaardbraad.dk
Telefon: +45 40 80 16 70

 

Jakob Sloth-Odgaard
Advokatfuldmægtig
Mail: jso@haugaardbraad.dk
Telefon: +45 40 80 16 60

Seneste nyheder

Teaserfoto GDPR 26.11.20

Er din virksomhed GDPR-compliant?

5 håndgribelige råd - sådan tilgår du GDPR

Læs mere
Magasin 2020 Teaserside 18.11.20

Klimahensyn i kommunalfuldmagten

Læs partner og advokat Flemming Elbæks artikel om klimahensyn i kommunalfuldmagten.

Læs mere
Andreas Tilpasset Nyhedsside 12.11.20

Andreas Lybech opnår møderet for Landsretten

Advokat, Andreas Lybech, opnår møderet for Landsretten.

Læs mere